Para vender casa en Honduras se firma escritura pública ante notario y se inscribe en el Instituto de la Propiedad (IP). El vendedor paga al SAR el impuesto de tradición del 1.5 % dentro de tres días y, si la casa no es su vivienda habitual, un 10 % sobre la ganancia.
Vender una vivienda parece más sencillo que comprarla: el comprador pone el dinero y usted entrega la llave. En la práctica, casi todas las obligaciones fiscales de la operación caen del lado del vendedor, y la mayoría de los atrasos en el cierre se deben a papeles que el propietario no tenía listos. Esta guía repasa qué paga quien vende, cuándo se libra de la ganancia de capital, qué documentos le pedirán y en qué orden conviene hacer cada cosa.
Los dos impuestos que pueden tocarle al vendedor
En una venta de inmueble intervienen dos tributos distintos que a menudo se confunden. El primero es el impuesto sobre tradición de bienes inmuebles, que grava la transmisión en sí: se paga siempre, haya o no ganancia. El segundo es el impuesto sobre ganancias de capital, que solo aparece cuando la casa se vende por más de lo que costó y no es la vivienda habitual del propietario.
| Concepto | Impuesto de tradición | Ganancia de capital |
|---|---|---|
| Tasa | 1.5 % del valor de la transacción | 10 % de la ganancia |
| Base | El mayor entre el valor de mercado y el catastral | Precio de venta menos costo, mejoras comprobadas y gastos de legalización |
| Quién paga | El vendedor (tradente) | El vendedor |
| Plazo | Dentro del tercer día desde la autorización de la escritura | Dentro de los 10 días hábiles siguientes a cobrar el precio, más declaración anual hasta el 30 de abril |
| Casa donde vive el vendedor | Se paga igual | No se considera ganancia de capital |
| Ante quién | SAR, declaración código 152 | SAR |
Los datos de la tradición proceden de la guía oficial del SAR para la declaración código 152, que también fija una multa del 20 % del impuesto si se paga tarde. Los de ganancia de capital, del artículo 14 de la Ley de Eficiencia en los Ingresos y el Gasto Público (Decreto 113-2011), reformado por el Decreto 278-2013.
¿Pago ganancia de capital si vendo la casa donde vivo?
No, según el texto de la ley. El artículo 14 del Decreto 113-2011 dice que no se consideran ganancias o pérdidas de capital las que resulten de la enajenación de la vivienda habitual del contribuyente. La reforma de diciembre de 2013 (Decreto 278-2013, La Gaceta 33,316) cambió otros párrafos del mismo artículo, pero dejó intacta esa exclusión.
La ley no define qué es exactamente «vivienda habitual». Lo razonable es poder demostrar que la casa era su residencia: recibos de energía y agua a su nombre, la dirección que consta en documentos oficiales, la constancia de vecindad. Quien vende una segunda casa, un apartamento de alquiler o una casa heredada en la que nunca vivió debe contar con pagar el 10 % sobre la ganancia. Si hay dudas sobre su caso, consulte al SAR antes de firmar, no después.
La exclusión solo alcanza al impuesto sobre la ganancia. El impuesto de tradición del 1.5 % se paga también cuando se vende la vivienda propia.
Cómo se calcula la ganancia: el caso de una casa en San Pedro Sula
Supongamos que el ingeniero Óscar Mejía compró en 2015 una casa en la colonia Trejo de San Pedro Sula por L. 1,300,000. Nunca vivió en ella: la alquiló durante diez años. En 2026 la vende por L. 2,400,000. Durante ese tiempo construyó un cuarto adicional con facturas por L. 200,000 y conserva comprobantes de L. 60,000 en gastos de legalización de la operación.
| Cálculo | Monto |
|---|---|
| Precio de venta | L. 2,400,000 |
| Menos costo de adquisición | L. 1,300,000 |
| Menos mejoras comprobadas | L. 200,000 |
| Menos gastos de legalización | L. 60,000 |
| Ganancia de capital | L. 840,000 |
| Impuesto del 10 % | L. 84,000 |
| Impuesto de tradición (1.5 % de L. 2,400,000) | L. 36,000 |
| Total de impuestos | L. 120,000 |
El esquema sigue el artículo 34 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (Acuerdo 799 de 1969): la ganancia es el valor de venta menos el «valor ajustado» del bien, es decir, el costo de adquisición más las mejoras. Si la misma casa hubiera sido la vivienda habitual de Óscar, los L. 84,000 desaparecerían y solo pagaría los L. 36,000 de tradición, siempre que el valor catastral no supere el precio pactado.
Dos detalles que cambian el resultado. El precio que se toma en cuenta es el pactado, pero nunca inferior al valor de mercado: escriturar por debajo para pagar menos expone a que el SAR recalcule. Y las mejoras solo restan si están comprobadas; sin facturas, el SAR puede estimarlas a su manera.
Papeles que el comprador le va a pedir
Un comprador bien asesorado, y con más razón un banco que financia la compra, no firma sin revisar la situación de la casa. Tener estos documentos listos antes de anunciar la venta acorta semanas de espera:
- Escritura con la que usted adquirió la casa, inscrita a su nombre en el Instituto de la Propiedad.
- Información del folio real del inmueble en el IP, para comprobar que no tiene hipotecas, embargos ni anotaciones pendientes.
- Solvencia municipal de bienes inmuebles, que acredita que el impuesto municipal está al día.
- Recibos recientes del impuesto de bienes inmuebles, energía y agua.
- DNI vigente del vendedor, o el poder del apoderado si quien firma es otra persona.
- RTN del vendedor y del comprador, que se piden en la declaración del impuesto de tradición.
Si la casa tiene una deuda municipal, lo normal es que el comprador exija saldarla antes de firmar. Una deuda vieja de IBI puede frenar la escritura más que cualquier trámite del IP.
Paso a paso para vender casa en Honduras
1. Promesa de venta, si el pago no es inmediato. Cuando el comprador necesita tiempo para el crédito, se firma una promesa de compraventa. La Ley de Propiedad permite anotarla de forma preventiva en el registro durante el plazo pactado, lo que da seguridad a ambas partes.
2. Escritura pública ante notario. La venta de un inmueble debe constar en documento público, como exige el artículo 1575 del Código Civil. El notario redacta la escritura, verifica identidades y la autoriza. Los detalles de esta etapa están en la guía sobre la escritura pública en Honduras.
3. Pago de la tradición en tres días. Desde la fecha de autorización de la escritura, el vendedor tiene tres días para declarar en la Oficina Virtual del SAR (formulario 152) y pagar el boletín en línea o en un banco autorizado.
4. Ganancia de capital, si corresponde. Si no es su vivienda habitual, el pago se hace por cada transacción dentro de los 10 días hábiles siguientes a cobrar el precio, y la operación se incluye en la declaración anual que vence el 30 de abril del año siguiente.
5. Inscripción en el IP y aviso al catastro. La escritura se inscribe a nombre del comprador en el Instituto de la Propiedad. En el Distrito Central, el Plan de Arbitrios obliga a declarar la transferencia ante la Gerencia de Catastro en un plazo de 30 días, y hace solidariamente responsables a vendedor y comprador. El cambio de propietario en el catastro evita que los recibos del IBI sigan llegando a su nombre.
Situaciones especiales: casa heredada, con hipoteca o vendedor en el exterior
Casa heredada. Antes de vender hay que tener la herencia inscrita a nombre de los herederos; nadie puede transmitir lo que todavía figura a nombre del fallecido. Para calcular la ganancia, el Reglamento del ISR toma como costo el que tenía el causante, no el valor del día en que se heredó. En una casa comprada hace treinta años, la diferencia suele ser grande.
Casa con hipoteca. Se puede vender, pero el comprador querrá que la deuda se cancele y que el banco otorgue la liberación del gravamen. Lo habitual es que parte del precio se destine directamente a pagar el saldo al banco el mismo día del cierre.
Vendedor que vive fuera. Muchos catrachos en Estados Unidos o España venden la casa familiar sin viajar, mediante un poder otorgado desde el extranjero a favor de un familiar o un abogado. Si el vendedor no es residente en Honduras, la ley obliga al comprador a retener el 4 % del valor de la transmisión a cuenta del impuesto sobre la ganancia.
Errores que encarecen o frenan la venta
- Escriturar por un precio menor al real. El SAR puede ajustar la base al valor de mercado y la diferencia sale más cara con multa.
- Dejar pasar los tres días de la tradición. El recargo del 20 % se aplica sobre el impuesto completo.
- Vender con un documento privado. No se inscribe en el IP y deja al comprador sin protección; tarde o temprano habrá que rehacerlo.
- Tirar las facturas de las mejoras. Sin ellas, la ganancia calculada es mayor.
- Olvidar el catastro. Si el comprador no actualiza los datos, los cobros del IBI pueden seguir llegando a nombre de quien vendió.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el impuesto de tradición, el que vende o el que compra?
La guía del SAR señala al tradente, es decir, al vendedor, como obligado al pago. Nada impide que las partes pacten otra cosa en el precio, pero frente al fisco responde quien vende. Es un punto que conviene dejar escrito en la promesa de venta para evitar discusiones el día de la firma, cuando el notario ya tiene todo preparado.
¿Cuánto me cobran por vender una casa de L. 1,500,000?
Si es su vivienda habitual, el impuesto de tradición sería L. 22,500 (1.5 % de L. 1,500,000), siempre que el valor catastral no sea mayor. Si no lo es, se suma el 10 % de la ganancia, que depende de lo que pagó al comprarla y de las mejoras que pueda comprobar. Los honorarios del notario se negocian aparte y no tienen una cifra oficial publicada.
¿Puedo vender si la casa sigue a nombre de mi papá fallecido?
Primero hay que tramitar la herencia y conseguir que el inmueble figure a nombre de los herederos en el Instituto de la Propiedad. Solo después puede firmarse la escritura de venta, con la comparecencia de todos los herederos o de sus apoderados. Vender sin ese paso deja al comprador con un documento que no podrá inscribir.
¿Qué pasa si la venta se cae después de pagar la tradición?
La guía del SAR prevé la devolución del impuesto cuando el contrato se resuelve o rescinde por causa justa dentro de los seis meses siguientes, según el artículo 46 del Decreto 17-2010. Fuera de ese plazo, o sin causa justa, no hay devolución. Guarde el boletín de pago y la escritura de rescisión para presentar la solicitud.
¿La ganancia de capital se declara aunque ya la haya pagado?
Sí. La ley pide pagar en los 10 días hábiles siguientes a cada venta y, además, presentar una declaración anual de ganancias de capital a más tardar el 30 de abril del año siguiente. Las pérdidas de otras operaciones del mismo año se compensan con las ganancias. Puede repasar el calendario general en la guía de la declaración anual del ISR.
Las cifras de esta guía sirven para orientarse; en ventas de valor alto o con dudas sobre la vivienda habitual, vale la pena una consulta previa con un contador o con el propio SAR.
Si está del otro lado de la operación, la guía para comprar casa en Honduras explica qué revisa el comprador. Más trámites de inmuebles en la sección de vivienda y propiedad.