Una escritura pública en Honduras es el documento que redacta y autoriza un notario en su protocolo, con la firma y la huella de quienes otorgan el acto. Es obligatoria para comprar, vender o hipotecar un inmueble, según el artículo 1575 del Código Civil, y su copia se inscribe después en el Instituto de la Propiedad (IP).
Un contrato de compraventa de un terreno firmado en papel simple, aunque tenga sellos y testigos, no transmite la propiedad frente a terceros. Esa es la razón por la que casi todo lo que tiene que ver con casas, solares y herencias termina en una notaría. El Código del Notariado (Decreto 353-2005, reformado por el Decreto 77-2006) regula cómo se hace ese documento, qué debe contener y qué lo vuelve nulo. Conocer sus reglas básicas sirve para revisar la minuta antes de firmar, saber qué copia pedir y no pagar dos veces por un error que se pudo evitar.
¿Qué actos deben hacerse en escritura pública?
El artículo 1575 del Código Civil enumera los actos que deben constar en documento público. Si el acto está en la lista y se hace en documento privado, las partes pueden obligarse a formalizarlo, pero el documento por sí solo no sirve para inscribir ni para oponerlo a terceros. La lista es esta:
- Actos y contratos que crean, transmiten, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles: compraventa, donación, hipoteca, servidumbre o usufructo de una casa o un terreno.
- Arrendamientos de inmuebles por tres años o más, cuando deban perjudicar a terceros.
- Capitulaciones matrimoniales.
- Cesión, repudiación y renuncia de derechos hereditarios o de la sociedad conyugal (la renuncia a una herencia también puede hacerse por escrito ante el juez).
- El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos, los especiales que se presentan en juicio, el poder para administrar bienes y cualquier otro relacionado con un acto que deba hacerse en escritura pública.
- La cesión de acciones o derechos que proceden de un acto que ya consta en escritura pública.
El mismo artículo añade una regla que pocos conocen: los demás contratos cuya cuantía supere los L. 200 deben hacerse por escrito, aunque sea en documento privado. En la práctica, casi cualquier contrato con dinero de por medio debe quedar escrito; lo que cambia es si basta un documento privado o hace falta notario.
Ejemplo práctico: qué necesita notario y qué no
Supongamos que doña Rosa, vecina de Siguatepeque, resuelve tres asuntos el mismo mes. Vende un solar a su sobrino por L. 380,000, alquila un local comercial a una farmacia por cuatro años y vende su refrigeradora usada a una vecina por L. 9,500. Las tres operaciones superan con creces los L. 200 del artículo 1575, así que ninguna puede quedarse en un acuerdo de palabra. Pero no todas exigen lo mismo:
| Operación de doña Rosa | Monto | Qué documento exige la ley | ¿Se inscribe en el IP? |
|---|---|---|---|
| Venta del solar | L. 380,000 | Escritura pública (art. 1575, num. 1) | Sí, para que la venta afecte a terceros |
| Alquiler del local por 4 años | Renta pactada | Escritura pública si debe perjudicar a terceros (art. 1575, num. 2) | Puede inscribirse si se otorga en escritura; el notario indicará si conviene |
| Venta de la refrigeradora | L. 9,500 | Documento escrito, puede ser privado (art. 1575, párrafo final) | No |
Si el sobrino pagara los L. 380,000 con un simple recibo firmado, tendría un papel que prueba el pago, pero el solar seguiría a nombre de doña Rosa en el registro. Los títulos sujetos a registro no perjudican a terceros sino desde su inscripción: un embargo contra la vendedora, o una segunda venta inscrita antes, le dejaría en una posición muy difícil.
Las seis partes de la escritura matriz
La escritura matriz es el original que el notario redacta y guarda en su protocolo. El artículo 19 del Código del Notariado fija su estructura: encabezamiento, comparecencia, exposición, estipulación, otorgamiento y autorización. Traducido a lo que el lector verá en el papel:
- Encabezamiento: número de la escritura en letras y cifras, lugar, día, mes y año, y los datos del notario con su número de registro en la Corte Suprema de Justicia.
- Comparecencia: nombre, domicilio, estado civil, profesión y nacionalidad de cada otorgante, y la afirmación de que están en el ejercicio de sus derechos civiles.
- Exposición: los antecedentes, por ejemplo de dónde viene el dominio del vendedor y en qué asiento del registro está inscrito.
- Estipulación: las cláusulas del contrato, con precio, forma de pago y condiciones.
- Otorgamiento: la aceptación, la lectura y la firma con huella digital.
- Autorización: la firma y el sello del notario, que dan fe pública al documento.
El artículo 16 añade detalles que conviene revisar en la minuta: las cantidades y fechas deben ir también en letras, no puede haber espacios en blanco y cualquier enmienda debe salvarse al final. Si alguien firma en nombre de otro, el notario debe dejar constancia de haber tenido a la vista el poder y de que alcanza para ese acto. Quien no habla español necesita un intérprete que también firma.
Paso a paso: de la minuta a la inscripción
El trámite no tiene formulario oficial: lo conduce el notario que usted elija. El orden habitual es el siguiente.
- Consulta y minuta. Las partes explican lo que quieren hacer y el notario prepara la minuta, que es el borrador. El Código le obliga a redactar según las instrucciones que le den los otorgantes (art. 12), así que es el momento de corregir nombres, linderos, precio y forma de pago.
- Documentos. DNI de cada otorgante, el testimonio de la escritura anterior si se transmite un inmueble y, si alguien actúa como apoderado, el poder original. Para inmuebles el notario suele pedir además la documentación municipal del bien, como la solvencia de bienes inmuebles.
- Lectura y firma. El notario debe informar a los otorgantes de su derecho a leer la escritura por sí mismos o pedir que se lea íntegra (art. 16). Firman y ponen la huella del índice derecho; después firma y sella el notario.
- Testimonio. El notario expide la copia o testimonio, que es lo que se lleva al registro. La escritura matriz se queda en su protocolo.
- Inscripción. Si el acto debe registrarse, el notario está obligado a advertirlo en la propia escritura (art. 28). El testimonio se presenta en el registro del Instituto de la Propiedad que corresponda al inmueble.
Cuando el notario lleva protocolo electrónico, el artículo 47 le permite anunciar la escritura al registro por vía electrónica; ese anuncio queda como anotación preventiva hasta 60 días calendario mientras se produce la inscripción definitiva. Después de inscribir, falta un paso que se olvida a menudo: avisar a la alcaldía para el cambio de propietario en catastro.
Protocolo notarial, matriz y testimonio
Tres palabras que aparecen en cualquier trámite de propiedad y que se confunden con facilidad. El protocolo es la colección ordenada por fechas de todas las escrituras que un notario autoriza en el año, escrita en papel especial aprobado por la Corte Suprema de Justicia (arts. 20 y 35). La ley lo considera patrimonio de la sociedad bajo custodia del Estado: el notario es solo depositario y debe remitirlo a la Contraloría del Notariado dentro de los tres primeros meses del año siguiente, quedándose con fotocopias que tienen el mismo valor (art. 12).
La matriz nunca sale del protocolo. Lo que recibe el interesado es el testimonio, una copia literal firmada y sellada que vale como instrumento público (art. 30). Cada interesado puede reclamar al notario una copia (art. 28). Si el notario falleció, se fue del país o perdió las fotocopias, las copias las expide la Contraloría del Notariado (art. 34). Y una regla de privacidad: solo los interesados en una escritura pueden enterarse de su contenido, en presencia del notario (art. 37).
Errores que anulan o frenan una escritura
Algunos fallos no se arreglan con una nota al margen. El artículo 18 del Código del Notariado declara nulos los instrumentos públicos en estos casos, entre otros:
- Que contengan disposiciones a favor del propio notario, su cónyuge o sus parientes cercanos, o que los otorgantes sean parientes del notario dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad. El notario de la familia no sirve para vender la casa de la familia.
- Que falte la firma y huella de algún otorgante, o la firma y el sello del notario.
- Que un otorgante no hable español y no haya intérprete, salvo que el notario conozca su idioma.
Otros errores no anulan, pero detienen el trámite. Si el registrador encuentra faltas en la forma de la escritura o incapacidad de un otorgante, la devuelve con la observación escrita al pie para que se subsane (Código Civil, art. 2319). Linderos que no coinciden con el registro, un nombre mal escrito o un estado civil equivocado obligan a otorgar una escritura de rectificación, con su nuevo costo. También está prohibido autorizar una escritura con fecha distinta a la del día en que se firma (art. 13).
¿Cuánto cobra un notario por una escritura?
No hay una tarifa estatal única. Los honorarios se rigen por el arancel profesional, y el artículo 13 del Código del Notariado prohíbe al notario cobrar por debajo de ese arancel. A eso se suman los impuestos del acto, como el de tradición de bienes inmuebles en una compraventa, y las tasas de inscripción del IP, que conviene confirmar en la oficina registral antes de firmar. Pida siempre un desglose por escrito: honorarios, impuestos y gastos de registro son conceptos distintos.
Hay una protección poco conocida en el artículo 92: el notario lo elige quien paga sus honorarios. Ninguna persona o empresa puede imponer un notario exclusivo ni tarifas especiales, y quien lo haga debe pagar al Estado una multa de diez veces los honorarios cobrados. La Contraloría del Notariado vigila esa regla.
Preguntas frecuentes
¿Cómo compruebo que un notario está autorizado?
Para ejercer, el notario necesita ser abogado, hondureño por nacimiento, aprobar el examen ante la Corte Suprema de Justicia y obtener el exequátur (art. 7). La Contraloría del Notariado, dependiente del Poder Judicial, lleva el registro de notarios con sus firmas y sellos. Si tiene dudas sobre un notario o quiere presentar una denuncia, esa es la oficina competente.
¿Perdí el testimonio de mi escritura, qué hago?
La escritura no se pierde con el testimonio: la matriz sigue en el protocolo. Acuda al notario que la autorizó y solicite una nueva copia; si ya no ejerce o falleció, la copia la expide la Contraloría del Notariado. Si la escritura estaba inscrita, el registro del IP también conserva su asiento, de modo que la propiedad sigue constando a su nombre.
¿Se puede otorgar una escritura desde el extranjero?
Sí. El artículo 4 del Código permite ejercer la función notarial en el extranjero cuando el acto vaya a surtir efecto en Honduras, y los cónsules hondureños actúan como notarios. Lo más habitual es que el hondureño que vive fuera otorgue un poder en el consulado para que alguien firme por él aquí; los pasos están en la guía para otorgar un poder desde el extranjero.
¿Un documento privado puede convertirse en escritura pública?
Puede protocolizarse, que no es lo mismo. El notario lo incorpora a su protocolo mediante un acta, pero según el artículo 24 la protocolización no le da más fuerza ni validez de la que ya tenía; lo único que gana un documento privado es fecha cierta desde ese día. Si el acto exigía escritura pública, como una compraventa de inmueble, hay que otorgarla.
¿El juez de paz puede hacer escrituras donde no hay notario?
Solo para testamentos. El artículo 6 autoriza a los jueces de paz letrados a ejercer la función notarial en su territorio únicamente en materia de testamentos y solo cuando no haya notario hábil radicado allí. Para vender, hipotecar o donar un inmueble se necesita un notario. Si su caso es una sucesión, puede repasar cómo se hace un testamento en Honduras.
Si solo quiere dar fecha cierta a un contrato firmado en privado, vea cómo protocolizar un documento privado, que no sustituye a la escritura. Si lo que necesita es que otra persona firme por usted ante el notario, revise cómo hacer un poder notarial. Más trámites de casas, terrenos y registro en la sección de vivienda y propiedad.