El cambio de propietario en el catastro de Honduras se hace con una declaración jurada ante la oficina de Catastro de la alcaldía, dentro de los 30 días siguientes a la compra, herencia o donación. Requiere la escritura inscrita en el Instituto de la Propiedad (IP). Declarar tarde se multa con el 10 % del impuesto anual.
Firmar la escritura e inscribirla en el Registro de la Propiedad no basta para que la alcaldía sepa que la casa cambió de dueño. Son dos sistemas distintos: el registro, a cargo del IP, prueba quién es el propietario; el catastro municipal es la base con la que cada alcaldía calcula y cobra el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Quien termina de comprar una casa y no actualiza el catastro sigue viendo la factura del impuesto a nombre del vendedor y, cuando necesita una constancia o un descuento, se encuentra con que para la municipalidad el inmueble no es suyo. Esta guía explica la obligación legal, los requisitos que publica la Alcaldía del Distrito Central y cómo evitar la multa.
Una obligación con plazo: los 30 días
El Reglamento de la Ley de Municipalidades, en su artículo 86, obliga a presentar una declaración jurada ante la oficina de Catastro (o ante el alcalde, donde no haya oficina) en tres situaciones: cuando se transfiere el dominio de un inmueble a cualquier título, cuando se adquiere por herencia o donación y cuando se incorporan mejoras. El plazo es de 30 días contados desde la transferencia o desde que terminan las mejoras.
En el Distrito Central, el Plan de Arbitrios de la Alcaldía Municipal del Distrito Central (AMDC) repite esa obligación en su artículo 16, añade el legado entre los supuestos y aclara un punto que interesa a ambas partes de la compraventa: la obligación de declarar la transferencia es solidaria con el adquiriente. Dicho de otro modo, vendedor y comprador responden juntos, aunque en la práctica quien tiene interés en que el inmueble figure a su nombre es el nuevo dueño. El mismo artículo establece que la Gerencia de Catastro entrega gratis los formularios de declaración.
Requisitos en la Alcaldía del Distrito Central
La AMDC no publica un trámite con el nombre de «cambio de propietario». Lo que su Gerencia de Catastro tiene publicado es el procedimiento para cualquier reclamo o declaración jurada relacionada con un inmueble, urbano o rural, y es la vía para declarar una compra, una herencia o una donación. Pide:
- Copia de la escritura pública o de la tradición de dominio, debidamente registrada en el Instituto de la Propiedad.
- Copia del documento oficial de identificación: DNI para personas naturales; RTN numérico para empresas; carné de residente o pasaporte vigente para hondureños que viven en el extranjero o extranjeros residentes.
- El formulario de declaración jurada de bienes inmuebles Forma 002-GER-CAT, que se descarga en la misma página.
- Plano de ubicación georreferenciado del inmueble, con coordenadas.
Si el inmueble es rural, o urbano de más de 1,000 varas cuadradas, Catastro exige además copia del plano del polígono. Un terreno grande en las afueras de la capital, por ejemplo, necesitará ese plano elaborado por un profesional antes de presentar la declaración.
Paso a paso: de la notaría al catastro
- Escritura ante notario. La compraventa, la donación o la adjudicación de la herencia se formaliza en escritura pública.
- Inscripción en el Instituto de la Propiedad. Sin la inscripción, Catastro no recibe la declaración. Las funciones del registro están explicadas en la guía sobre qué es el Instituto de la Propiedad.
- Revisión del estado de cuenta. Compruebe que el inmueble no arrastra deudas del impuesto. La ley hace que esas deudas sigan al inmueble aunque cambie el dueño.
- Declaración jurada en Catastro. Llene la Forma 002-GER-CAT y entréguela con los documentos dentro de los 30 días siguientes a la transferencia.
- Verificación. Cuando llegue la siguiente factura del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, confirme que ya aparece a su nombre y con la clave catastral correcta.
Un orden práctico es pedir el estado de cuenta antes de firmar, no después. Si aparece una deuda, se negocia en la escritura quién la paga; una vez inscrita la compra, el problema ya es del comprador.
Las deudas del vendedor pasan con la casa
El artículo 113 de la Ley de Municipalidades establece que los inmuebles garantizan el pago de sus impuestos sin importar el cambio de propietario, incluso en remates judiciales o extrajudiciales, y que los nuevos dueños deben cancelarlos. El Reglamento (artículo 91) lo repite: el impuesto recae sobre el inmueble, no sobre la persona.
Por eso el cambio de propietario y la revisión de deudas van juntos. Antes de comprar conviene pedir la solvencia de bienes inmuebles del vendedor o, como mínimo, el estado de cuenta de la clave catastral. Cómo se calcula el impuesto y cuándo se paga está en la guía del impuesto sobre bienes inmuebles.
Cuánto cuesta declarar fuera de plazo
La declaración en sí no tiene costo: la AMDC entrega gratis el formulario. Lo que cuesta es presentarla tarde. En el Distrito Central, el artículo 16 del Plan de Arbitrios sanciona la falta de declaración con una multa del 10 % del monto total anual del impuesto, más un interés anual igual a la tasa activa de los bancos y un recargo del 2 % anual sobre saldos.
Supongamos que Héctor compra en marzo un apartamento en Tegucigalpa cuyo Impuesto sobre Bienes Inmuebles anual es de L. 1,400 y no lo declara en Catastro. La multa sería de L. 1,400 × 10 % = L. 140, a la que se suman los intereses y el recargo que calcule la AMDC según el tiempo transcurrido. No es una cifra alta, pero se añade a cualquier deuda del vendedor que quedara pendiente y, mientras no se regularice, cada constancia que pida de ese inmueble se complica.
En los municipios que no fijan otra cosa en su plan de arbitrios rige el artículo 159 del Reglamento: multa del 10 % del impuesto a pagar por el primer mes de retraso y 1 % mensual a partir del segundo. Con el mismo impuesto de L. 1,400 y tres meses de retraso, serían L. 140 + L. 14 + L. 14 = L. 168.
| Situación | Documento base | Plazo para declarar | Si se declara tarde |
|---|---|---|---|
| Compraventa | Escritura inscrita en el IP | 30 días desde la transferencia | AMDC: 10 % del impuesto anual + intereses. Reglamento: 10 % + 1 % mensual |
| Herencia o legado | Escritura o título de adjudicación inscrito | 30 días | Igual que en la compraventa |
| Donación | Escritura de donación inscrita | 30 días | Igual que en la compraventa |
| Construcción o ampliación | Permiso de construcción | 30 días desde que terminan las mejoras | Igual que en la compraventa |
¿Qué pasa si…?
…heredé la casa de mis padres y nunca se actualizó el catastro. La herencia es uno de los supuestos del artículo 86, de modo que también hay que declararla. Primero debe concluir la sucesión e inscribirse la adjudicación en el IP; con ese documento se presenta la declaración. Los pasos previos están en la guía de trámites cuando muere un familiar.
…compré con una promesa de venta y la escritura no está inscrita. Catastro pide la escritura o la tradición de dominio debidamente registrada, así que sin inscripción la declaración no procede. Mientras tanto, el inmueble sigue a nombre del vendedor para la alcaldía.
…vivo en Estados Unidos y compré un terreno en Honduras. La AMDC acepta el pasaporte vigente como documento de identificación de los hondureños que residen en el extranjero. Si va a enviar a un familiar a presentar los papeles, confirme antes con Catastro qué tipo de poder exige.
…el inmueble está en San Pedro Sula, La Ceiba u otro municipio. La obligación de declarar en 30 días viene del Reglamento de la Ley de Municipalidades y aplica en todo el país, pero los formularios y requisitos los fija cada alcaldía. Pregunte en la oficina de Catastro municipal antes de ir con los documentos.
Preguntas frecuentes
¿El Instituto de la Propiedad avisa a la alcaldía cuando compro una casa?
El artículo 92 del Reglamento de la Ley de Municipalidades dispone que el Registrador de la Propiedad permita a Catastro obtener información de las tradiciones de inmuebles del municipio. Eso no exime al dueño: la obligación de declarar en 30 días es suya, y la multa se aplica si no lo hace aunque la alcaldía pudiera conocer la venta por otra vía.
¿Cuánto cuesta poner la casa a mi nombre en la alcaldía?
En el Distrito Central la declaración jurada no tiene tasa: el Plan de Arbitrios dice que Catastro entrega los formularios de forma gratuita. Lo que sí se paga son las constancias que pida después, como la de avalúo catastral, que en la AMDC cuesta L. 600, y la multa si declara fuera de plazo. Los gastos de notaría e inscripción en el IP son aparte.
¿Puede la alcaldía subir el valor catastral cuando compro?
Sí. El artículo 85 del Reglamento permite a la municipalidad actualizar el valor de un inmueble cuando se transfiere a cualquier título por un precio superior al registrado en Catastro. Por eso, después de una compra, el impuesto anual puede subir si el precio de la escritura supera el valor catastral que figuraba a nombre del vendedor.
¿Qué pasa si el vendedor no quiere firmar nada en la alcaldía?
No hace falta. La declaración la puede presentar el nuevo propietario con su escritura inscrita, su identificación, la Forma 002-GER-CAT y el plano. El Plan de Arbitrios de la AMDC hace al comprador responsable solidario de la obligación, de modo que la obligación también es suya y le conviene cumplirla a tiempo.
Para planificar la compra completa, desde el crédito hasta los impuestos, consulte la sección de vivienda y propiedad del portal. La información registral de cada inmueble depende del Instituto de la Propiedad.